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                政策解讀
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                “小產權”裏的“大問題” ——淺議小產權房的※社會危害

                發布時間 : 2017-11-27    來源:


                近日,我市連續發布了嚴管嚴控違法建設、銷售、買賣小產權卐房的通告,引起了廣泛關註,得到了廣大幹部群眾的支持和理解。為什麽要打擊治理小產權房?筆者通過走訪了解到,不論對公共利益還是群眾利益,不論∩對購買者還是建造者,不論◇對經濟發展還是城市建設等,小產權房都產生了多方面的社會危害,必須采取∑ 有力舉措,依法依規堅決管控到位、治理到位、打擊到位。  

                什麽↑是小產權房     

                ●所謂“小產權房”,是人們在社會實踐中的一種約定俗成的稱謂, 具有不被政策承認、不得確權發證、不受法律保護的“先天缺陷”。私自建設、交易小產權房是一種違法行為     

                到☆底什麽是“小產權房”?

                    具體判定一個建築是不是小產權房,主⌒要看兩點:一是有沒有“五證”,即《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建築工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》,“五證”缺一不可。二是有沒有違法交易ζ行為,包括租賃、銷售等。凡沒有“五證”,凡存在建∩設、銷售等違法交易事實的,一般〖就可認定為是小產權房。

                    私自建設、交易小產權房屬違法行為,國土資源∑ 部、住房城鄉建設部多次聯合發文,要求對在建、在售的小產權房堅決叫停、嚴肅查處,對頂風違法建設、銷售,造成惡劣影響的小產權房案件,要公開曝ω 光、嚴肅查處、堅決拆除。  

                為什麽會出現小產權房    

                ●小產權房的⊙產生,既有歷史因素、也有現實原因。我市小產權房問題經過“從無到有、從小到大”十多年的疊加累積,已經到了“不管不行”的時候。   

                小產權房問題不是一時一地的個性問題,而是普遍※存在的共性問題,是與∞工業化、城鎮化進程相伴生的“發展中的◎問題”,是我國城鄉二元體制的一個典型反映。

                    武安小產權①房大致經歷了“苗頭初現、逐漸增多、規模爆發”三個階段:2005年以前武安基本沒有小產權房,2006年起在房價持續上漲、農村人口大量進城、大↑小產權之間天然價差等綜合因素影響下,我市小產權房“從無到有、從少到多”,最初是城區【個人居民利用自家宅基地♀翻建小產權房,後發展到城區周邊、城鄉結合部區域利用集體土地成棟建設,近幾年出現了“兩個變化”:規模由“小”向“大”轉變,從自建房“小打小鬧”轉向“集中連片”,有的甚至“樓盤式、規模化”建設;性質由“居民自住”向“開發牟利”轉變。   

                小產權房產生的根源

                ●小產權房產生的根源在於利益。“建房者”為了少投入、高回報、圖掙錢,“買房者”為了少投資」、有房住、圖省錢   

                小產權房的產生→Ψ,既有相關部門、鄉◤鎮和街村等監管缺失原因,又有畸形市場驅動等方面原因,但根子在於∴“利益”二字。

                    從建房主體看,我市小產權房主要分為兩大類:

                    一類是城區周邊街村主導建設。借“城中村改造”、“新民居建設”等名義,違規違法利用集體土地開發建設▆多層住宅樓。我市重點管控的主城區【及周邊典型違法建築大都屬於此類。

                    另一類是個別街村居民違規建設。利用自家宅基地、或多戶聯建超高多層住宅,原來的四合院、小二層翻蓋成多△層單元樓;部分街村居民委托所謂的“開發商”建設單元式多¤層住宅樓,通常為六層左右,面向社會租賃ㄨ或銷售。

                    從買房主體看,小產權房的購買群體主⌒ 要為中低收入家庭。

                    “有錢誰買小產權!”這是走訪時聽到最多的聲音,也從側面反映出了很多購買者的心態。大致有“三種類型、五種心理”:

                    三種類型:農村群眾進城約占6成,又可分為三類:進城務工、就業、結婚,“武安城裏□ 有個房”;方便子☆女進城上學;因工作、生活需要舉家遷入城區。城區街村老戶約占3成,大都因結婚需要,再購置一套住房。外地務工人員約占1成,租住或◆購買小產權房。

                五種心理:法不責眾的投機心理。認為建、買、住小產權房的多ω了,有關部門管不過來;遲早轉正的僥●幸心理。建築既成事實,生米〗已成熟飯,主觀上認為會被合法化;首套住房的滿足心理。很多小產權房都是購買者長期居住的首套住房,對他來講產權的區別只是幾個“證”,對“住”並無影響;不懂政策的盲從心理¤¤。購房者對政ω 策、法律等不了解,無法區分產權,有的交了款才發現上當,有的在“開發商”的“忽悠”下,直到現在也弄不清產權性質;迫不得已的無奈心理。明知小產權的種種卐弊端,購買實屬無奈。  

                小產權房的∞社會危害  

                ●不論對“購買方”、“建造方”, 還是“監管方”,小產權房都會帶來各種風險和諸多問題    

                表面看來,小產權房好像在一定程度上緩♀解了部分中低收入家庭的住房◎問題,但背後卻隱藏著一系列問題和隱患,存在嚴重的社會危害。

                    對於“購買方”而言:“後患無窮”——“貪小便宜吃大虧”。買房本來是為“安生”,但購買小☉產權往往“住不安生”,不僅會造成巨大的經濟損失,也會帶來長期◥的精神折磨。主要存在“八大隱患”:

                    一是建築】質量隱患——“偷工又減料、質量沒保障”。正規的房地產項目必須具備“地質勘探、圖紙設計、圖審、原材料監管、施工隊伍資質、工程監理、驗收、建築主體50年負責”等一整▼套保障,而小產權房大多是“一張」簡單圖紙、一個草臺班子”,保障環≡節缺失。更有甚◤者為追求利潤,偷工減料,甚至“一邊蓋、一邊改”,造成了“看得見”和“看不見”的質量隱患:

                    看得見的隱患比如我市某個典型的小產權房集中區域,路南區域違法建築“與⌒河道爭地”,去年7·19特大暴雨洪災時,很多㊣房屋一樓完全被淹,住戶█逃到二樓水還淹過腳脖子,這也導致後來“再便宜也賣不出去”;路北區域用建築垃圾“填溝造地”建起小產權房,雨水侵蝕,地基不牢,不久就出現了地基沈陷、房子扒裂的情】況。

                    看不見的隱患比如我市城鄉結合部某村△一棟在建9層小產權房,按要№求必須采用框架結構,但實際上是磚混≡結構,存在嚴重的安全隱患;再如,有的小產權房為降低成本、謀取更大利益,用的是劣質水泥、鋼筋、電線等材料,有的甚至沒有抗⊙震柱,極易造成安全事故。就拿空調專用線□ 來說,正規房地產項目用的是6平方毫米,而小產權房往往用的是2.5平方毫米甚至更差,加之配電箱、控制箱、配電盤等都是劣質產品,用電負∩荷大了,極易引發火災。

                    二是消◣防安全隱患——“車輛進不去,人員出不』來”。小產權房●大都是“見縫插針”,建築間距和防火間距嚴重不足,甚至出現陽臺“手拉手”、“一線天”,發生火情消防車根本進不去。比如ζ 市區小產權房集中區域胡同寬度大部分為2米多,加之陽★臺出挑,二層以上間距更小,根本¤不能滿足消防要求。

                    三是政策風險隱患——“說拆就被拆,拆了還白拆”。小產權房嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規,往往建在“註定要被拆遷的地方◣◣”。有的壓占城市規劃的“二區、五線”【“二區”即∴禁止建設區√、限制建設區;“五線”即“道路紅線”,城市〓規劃確定的各類道路路幅的邊界控制線;“城市綠線”,城市♀各類綠地範圍的邊界控制線;“城市紫線”,國家和省人民政府公布的歷史文化街區的保護範圍界線,以及歷史文化街區外經市(縣)級以上人民政府公布保護的歷史建築的保護範圍界線;“城市藍線”,城市規劃確定的河≡≡、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域★界線;“城市黃線”,對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線】,已經明「顯違法。在城市建設規劃需要、相關部門出手整頓時可〇依法強制拆除,不會給予經濟補償。

                    四是權益保▼障隱患——“賣主一翻臉,你就不能▲住”。“小產權”其實“無產權”,不存在合法的不動產所有者權益,如果發生糾紛,不能通過法律程序依法維權。

                    五是配套設施隱患——“水電▆氣暖路,基本無保障”。從今年11月起,我市對典型違法建築●一律實施永久性“四停一斷”,停止供水、供電、供氣、供暖和斷路,將不具備㊣基本入住條件。同時對已存在的小產權房,有關部門有權依法停供各種基本保障。

                    六是房產處置隱患——“想賣不能賣,想轉不能轉”。根據《中華人民@共和國土地管理法》等相關法律規定△,小產權房①不能合法轉讓過戶,在違〒法出售、轉讓中將帶來大量的產權界定等問題,將來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。

                    七是上當受騙隱患——“賣主耍滑頭,一房被多賣”。有群眾曾反ω 映,在購買小產權房時遭遇“一房多賣”現象,上當受騙。

                    八是鄰裏糾紛隱患ξ ——“鄰居易反目,誰也難安生⊙”。小產權房對周邊環境的采光、通風、衛生、公共安全等造成相互幹擾和影響,極易出現大量的鄰裏糾紛矛盾,徒增煩惱。

                    對於“建造方”而言:“得不償失”——“偷雞不成◆蝕把米”。建造方包括“出地的、出錢的、出力的”三類群體,雖然一時得♀利,卻給自己@埋下“地雷”,說不定什麽時候就要為違法建設行為“買單”,特別是在當前嚴管嚴控的大形勢◆下,小產權房建造方已付出慘重代價。

                    不僅賺不到錢,而且還要賠本,同時被追究法律責任。建設、銷售小產權房涉嫌非法占用農用地、非法經營、偷稅漏稅等︾刑事犯罪,註定難逃法網,如果違法犯罪︼事實嚴重、或房屋出現重大安全問題,建造方要被依法☆追究刑事責任,失去人身自由。

                    對於“監管方”而言:“責任倒查”——“失職瀆職要追究”。過去,由於有關部門、鄉鎮和街村等監管主體的責任缺失,在一定程度上助長了小產權房的滋生蔓延。在全面從》嚴治黨、嚴格執◣法執紀的大環境下,在監管上不作為、慢作為、亂作為將面臨黨紀國法的嚴肅問責。

                建築施工不是小動作,不可能不知道,絕不能視而不見,置之不理。部門、鄉鎮工作人員和街村幹部,日常巡查監管不到位、“四停一斷”執行不到位、利用職權收受財物、甚至▃參與其中成為“利益共同體”的,都將由↘紀檢監察機關嚴肅追責問責,涉嫌違法犯罪的移交司法機關處理。

                    小產權房侵占了公共市政資源,是對公共利益的嚴重損害。這在城中街村表現得尤△為明顯。比如街道平房每戶原本住5-8口人,翻蓋成4層單元樓後入住人口╱增長4-5倍,如果多個宅基地〇聯建、或層數更高,則直接帶來兩方面影響:一是生活不便。由於人口密度過大,導致交通、供電、供暖、上下水等基礎設施承載超負荷。二是治安隱患。小產權房的集中區域往往流動人口多、社情復雜,極大降低了群眾安全感。

                    小產權房是“用集體的地、換個人的利”,是對公民利益的嚴重▃損害。小產權房大都占用城鄉結合部村集體的土地,是對大多數村民合法權益的侵害。

                    小產權房擾亂市場秩序,是對公眾利【益的嚴重損害。購買正規產權房屋的群眾,在購買時已繳∏納了土地出讓金、各種交易環ξ節稅費等費用,而小產權房則鉆了“空子”,造成了不公平。這種不公平有時僅有“一墻之隔”,小產權房就蓋在大產權房旁邊;有時就在“一個院裏”,開發商直接在已建成的大產權房小區裏加蓋小產權房,引起業主們的強烈憤慨。

                    小產↓權房大都不符合土地利用規劃、城鄉總體規劃,違法占用︽道路用地、綠化ξ 用地等土地。也就是說,原本這裏要建設寬闊的道路、整齊的綠化帶,現在卻被非法占用。當我們面對小產權房時,是選擇拿起監督武器,還是選擇沈默不語,不〓僅影響著大家的切身利益,也『關系著武安的長遠發展。

                 

                不難看出,“小產權”存在“大問題”,隱藏著巨大的社會危害。違反國家法律政策、損害群眾合法權益、破壞社會公平正義、阻礙城市規劃建設、擾亂正常市場秩序、影響當地發展穩定。不論從哪方∮面看,都已到了“必須出手、不管不行”的時候。在努力營造“五個環境”、加◣快建設經濟強市、美麗武安的新征︼途上,沒有小產權房的“生存空間”。

                    ——規劃剛性約束。按照河北省、邯鄲市的發展規劃,支持武安建設中等城市,成為邯邢一體化↑副中心、邯鄲市副中心城市,這對武安城市發》展的規劃、建設等提出了更加嚴格的要求,小產權房是不會有“生存土壤”的。

                    ——監管日趨嚴格。過去,有關部門、鄉鎮、街村存在監管缺失問題;現在,全市上下已形成共識,下定決心、果斷出手、依法依規、聯合監管。提醒廣大消費者,一定要擦亮眼睛、慎重選擇;告誡某←些投機者,千萬不要鋌而走險、以身試法。

                    我們在此∞呼籲,希望社會▅各界統一思想、凝聚共識,進一步形成齊抓共管、依法打擊的強大合力。讓我們共同維護社會的公平正義,共同維護群眾的切身利益,共同把我們的武安建設得更美好! 

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